Principio en derecho, es definido por Cabanellas como:

"primer instante del ser, de la existencia de una institución o grupo. Razón, fundamento, origen ...En plural, los principios son las bases de una ciencia o arte".

También podemos entender los principios como, una norma no legal supletoria de ella constituida por la doctrina y que goza de una general aceptación. En materia inmobiliaria se trata de reglas fundamentales que sirven de soporte al sistema inmobiliario registral, sin las cuales el sistema mismo colapsaría.

El tratadista Bernardo Pérez Fernández del Castillo expone que: "Los principios registrales explican el contenido y función del Registro Público de la Propiedad. Asimismo están to¬talmente entrelazados unos de otros, de tal manera que no existen en forma independiente. Su nombre no se deriva del término filosófico inmutable, sino que se refiere a la constitución de una técnica y elaboración del estudio del Registro Público de la Propiedad: sirve de explicación teó¬rica y práctica de la función del Registro."

Es innegable la importancia, que para los estudiosos del tema registral inmobiliario, tiene la existencia de una serie de principios que informan la actividad registral garantizando que mediante su aplicación la sociedad se vea amparada en sus derechos.

Abordaré los principios registrales, tratando de explicar su significado de manera sencilla, sin pretensión alguna de agotar el tema, más bien exponer un punto de vista que deja abierta la posibilidad de un debate fértil.

No sobra advertir, que el orden en que serán enumerados los principios dista mucho de su importancia, puesto que uno sin el otro no pueden subsistir.

PRINCIPIO DE LA PUBLICIDAD.

La función registral, al estar inspirada por el principio de publicidad, busca dar se¬guridad jurídica frente a terceros, sobre la propiedad y sobre la posesión, garantiza condiciones de seguridad en el tráfico económico y en la circulación de la riqueza inmobiliaria, facilita el perfeccionamiento de todo tipo de negocios jurídicos y asegura las condiciones que evitan la clandestinidad y el fraude negocial.

La publicidad se da a través de la ins¬cripción en el Registro Público, pues la simple posesión o celebración de un contrato no otorga seguridad jurídi¬ca frente a terceros. Mediante la inscripción se publicita también los gravámenes y otras limitaciones que restrinjan el dominio de los bienes inmuebles. Si esta institución no existiera, sería casi imposible in¬vestigar quién es el titular de un inmueble, y cuáles son los gravámenes que lo limitan.

El Estatuto de Registro contenido en el Decreto Ley 1250 de 1970, enmarca claramente en su artículo 54 el principio de la publicidad registral, toda vez que obliga a las autoridades de registro para que certifiquen de manera fiel y total las inscripciones efectuadas en la matrícula inmobiliaria de los bienes sujetos a registro.

Para la Corte Constitucional, el principio de publicidad a la vez que informa la función registral, caracteriza de manera especial el tipo de información que la misma maneja. En efecto, los datos objeto de registro son por definición datos de naturaleza pública, lo cual implica que prima facie no deban existir restricciones que mengüen la posibilidad de que los mismos sean difundidos sin mayores limitaciones, circulen libremente o sean conservados en las bases de datos oficiales.

Frente al poder de irradiación y la vinculatoriedad de los principios asociados al derecho al habeas data, la Corte recuerda que con la expedición de la Constitución de 1991 el proceso de administración de la información personal pasó de ser una actividad esencialmente libre para convertirse en una actividad sometida a los principios y valores de la Constitución.

PRINCIPIO DE LA FE PUBLICA REGISTRAL

Este principio se refiere a que los actos asentados, inscritos o anotados en los folios son docu¬mentos públicos, pues los emite un funciona¬rio administrativo investido de fe pública, en consecuencia estos actos tienen la presunción de veracidad y exactitud.

El artículo 3066 del Códi¬go Civil establece:
"ART. 3066. Todos los asientos, de la clase que fueren, deberán ir firmados por el registrador y expresar la fe¬cha en que se practiquen, así como el día y número del asiento de presentación."
En el mismo sentido el articulo 3067 ibìdem, señala que:

ART. 3067. Los asientos del Registro Público no surti¬rán efecto mientras no estén firmados por el registra¬dor o funcionario que lo substituya; pero la firma de aquellos puede exigirse por quien tenga el título con la certificación de haber sido registrado.

PRINCIPIO DE LEGITIMACION

Carral y de Teresa dice: "Lo legítimo es lo que está conforme a las leyes, que es genuino y verdadero. Es legitimado lo que ha sido completado o beneficiado con una presunción de existencia, integridad, exactitud que le concede mayor efi¬cacia jurídica".

Por su parte, Landaria expresa: "La legiti¬mación es el reconocimiento hecho por la norma jurídica del poder de realizar un acto jurídico con eficacia".

Este principio se refiere a que los asientos registrales gozan de una presunción de veracidad, mientras no se demuestre lo contrario. Este principio lo recoge el Estatuto de Registro, Decreto Ley 1250 de 1970, en sus artículos 43 y 44 que a la letra dicen:

"Artículo 43°. Ninguno de los títulos o instrumentos sujetos a inscripción o registro tendrá mérito probatorio, si no ha sido inscrito o registrado en la respectiva oficina, conforme a lo dispuesto en la presente ordenación, salvo en cuanto a los hechos para cuya demostración no se requiera legalmente la formalidad del registro."

"Artículo 44°. Por regla general ningún título o instrumento sujeto a registro o inscripción surtirá efectos respecto de terceros, sino desde la fecha de aquél."

La legitimación nace entonces de lo que se anota en el folio, de tal forma que mientras no se pruebe la inexactitud de lo escrito frente a lo real, prevalece lo que se encuentra asentado en el registro y produce efectos frente a terceros siempre que la inscripción continúe vigente.

PRINCIPIO DE LA ROGACION

En nuestro ordenamiento jurídico registral, este principio se encuentra descrito en el inciso 2 del artículo 23 del Decreto Ley 1250 de 197, que a la letra dice:

Artículo 23°. Recibido el título o documento en la oficina de registro, se procederá a su radicación en el Libro Diario Radicador, con indicación de la fecha y hora de recibo, número de orden sucesivo anual, naturaleza del título, fecha, oficina y lugar de origen.

A quien lo presente para su registro se le dará constancia escrita del recibo, fecha, hora y número de orden; circunstancias que igualmente se anotarán tanto en el ejemplar que será devuelto al interesado, como en la copia destinada al archivo de la oficina. (Resalto fuera del texto)

La Corte Constitucional mediante Sentencia No. C-216/94, Magistrado Ponente Vladimiro Naranjo Mesa, se refirió a este principio en los siguientes términos:

"La facultad de "rogación", en estricto sentido, se origina de un derecho de los particulares, y se expresa libremente, con el solo límite de no contrariar el orden jurídico..."

Quiere ello decir que la inscripción en el folio de Matrícula Inmobiliaria debe ser solicitada por el usuario del servicio público registral, es potestativo y en la mayoría de los casos la solicitud debe ser hecha por el titular registral o éste haber prestado su consentimiento para tal fin.

El modo de hacer el registro, está conformado por unas etapas que deben ser cumplidas por el registrador, estas son: radicación, calificación, inscripción y constancia de haberse efectuado ésta.

La radicación es la puerta de entrada del documento público a la Oficina de Registro, es el eslabón inicial del proceso de registro, su omisión tiene necesariamente que conducir a la inexistencia de una inscripción o anotación en el folio de matrícula inmobiliaria, de tal forma que la radicación constituye el principio de rogación, lo que significa que los asientos del registro sólo pueden ser hechos previa solicitud del interesado; no existe normatividad que permita efectuar anotaciones de oficio. De la misma forma, para que una anotación se vea afectada jurídicamente tiene que mediar una orden judicial, actuación administrativa o solicitud expresa.

En algunas legislaciones, este principio va unido al principio de consentimiento, puesto que los asientos del Registro Público de la Propie¬dad solo pueden ser modificados cuando media el consentimiento tàcito o expreso del titular registral o de quien lo represente o sustituya.

El cambio o modificación de los asientos tiene como causa un acto jurídico en donde se haya expresado el deseo de la creación, transmisión, modificación o ex¬tinción de un derecho real. Al respecto el Código Civil Colombiano, dispone:

"ART. 3030. Las inscripciones y anotaciones pueden cancelarse por consentimiento de las personas a cuyo favor estén hechas o por orden judicial. Podrán no obstante ser canceladas a petición de parte, sin dichos requisitos, cuando el derecho inscrito o anotado que¬de extinguido por disposición de la Ley o por causas que resulten del título en cuya virtud se practicó la inscripción o anotación, debido al hecho que no re¬quiera la intervención de la voluntad."

"ART. 3031. Para que el asiento pueda cancelarse por consentimiento de las partes, este deberá constar en escritura pública."

PRINCIPIO DE LA PRELACIÒN O PRIORIDAD

El principio de la prioridad, también conocido como principio de rango, es el desarrollo de un principio general del derecho según el cual, el primero en el tiempo es primero en el derecho. Quiere ello decir que, el acto registrable que primeramente se radica tiene preferencia sobre cualquier otro que se radique con posterioridad, aunque el documento fuese de fecha anterior.

Los artículos 23 y 27 del Decreto Ley 1250 de 1970, recogen este principio cuando enseñan que una vez recibido el título o documento, se debe proceder a su radicación en el libro o diario radicador, indicando la fecha y hora de su recibo. Por tanto, la inscripción se debe hacer siguiendo el estricto orden de radicación.

Este principio constituye uno de los pilares de la seguridad proporcionado por el Registro Público de la Propiedad. La fecha de presentación va a determinar la preferencia y rango del documento que ha ingresado al registro. Analizado este asunto desde otro punto de vista, es obvio pero fundamental que existe la impenetrabilidad registral, o sea, que dos derechos no pueden, al mismo tiempo, ocu¬par un mismo lugar y preferencia.

Pueden coexistir derechos iguales, pero con preferencia distinta, o como lo llama la doctrina, con rango diferente.

En la legislación Civil Colombiana y por supuesto en el ordenamiento registral, este principio ocupa un lugar privilegiado como garantía de derechos.

PRINCIPIO DE LA CALIFICACIÓN O LEGALIDAD

Según el diccionario de la Real Academia la calificación se define como "la acción de apreciar o determinar las calidades o circunstancias de una persona o cosa".

En el derecho inmobiliario, se considera como la necesidad de someter a un examen previo, acerca de su validez y eficacia, los títulos que se presentan para ser inscritos en el registro de la propiedad. Es decir, la calificación es la revisión jurídica del documento que se presenta para el registro, a fin de declararlos registralmente admisibles y ordenar su inscripción en el folio de matrícula determinado. En su defecto, emitir una nota devolutiva exponiendo las razones de la no inscripción.

Examinar el título es un derecho y una obligación del re¬gistrador, quien bajo su responsabilidad y dentro del plazo señalado por la ley, lo debe realizar de manera indepen-diente, así como en forma personalísima y libre de cual¬quier presión. Este examen debe ser de forma y fondo, analizando los elementos extrínsecos e intrínsecos.

Siendo asì, podemos desmembrar la calificación en dos momentos:

En un primer momento se da el examen del documento radicado, tendiente a comprobar si reúne las exigencias formales de ley, es decir, si se acompaña copia con destino al archivo de la oficina, revisando los recibos de pago de los derechos e impuesto de registro, verificando si el inmueble pertenece a esa circunscripción Registral; que se cite el título antecedente y los datos de registro, en fin determinando que no exista algún impedimento para ordenar la inscripción, es decir en esta etapa se despliega el principio de legalidad, según el cual, solo son registrables los títulos que reúnan los requisitos exigidos por las leyes para su inscripción, es decir se trata de un examen sobre las formalidades del título o documento.

Un segundo momento lo constituye la calificación propiamente dicha, mediante la cual se consignan las inscripciones en el folio de matrícula inmobiliaria que corresponda.

La calificación constituye un acto de jurisdicción voluntaria, pero dotado de un procedimiento especial: produce efectos erga omnes, pero desprovisto de la fuerza de cosa juzgada y siempre dirigido a una finalidad concreta de ordenar, suspender o denegar la inscripción solicitada.

Esta función calificadora se rige por el ordenamiento legal preestablecido y el desbordamiento del mismo, bien sea por acción o por omisión, implica una responsabilidad del funcionario frente al particular.

En estas condiciones, el Estado debe actuar dentro de las limitaciones constitucionales y legales fijadas para la prestación del servicio de registro de instrumentos públicos.

PRINCIPIO DE LA INSCRIPCIÒN

Este principio es consecuencia del anterior, para que un asiento o anotación produzca sus efectos, debe constar en el folio real o en el libro correspondiente; de esta manera el acto inscrito surte efectos frente a terce¬ros.

La inscripción se define como el asiento que se hace en el respectivo folio de matrícula, siguiendo las indicaciones dadas por el funcionario calificador en el formulario de calificación. Por supuesto dicha inscripción debe hacerse en estricto orden de radicación.

PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Con este principio se procura que la historia jurídica de cada inmueble sea completa. Es decir, sólo quien aparece inscrito como propietario pueda realizar actos de disposición.

Este principio no tiene aplicación en nuestro sistema registral, por cuanto la legislación civil autoriza la venta y el registro de las cosas ajenas.

Autora: Amália Tirado Vargas é advogada especialista em Direito Público e em Ciências Políticas. Atualmente é advogada da Oficina Asesora Jurìdica de la Superintendencia de Notariado y Registro, Colômbia.